Qu’est-ce que le CCMI et quand est-il obligatoire ?
Le CCMI est un contrat encadré par le Code de la construction et de l'habitation (issu de la loi du 19 décembre 1990). Il est obligatoire dès qu'un professionnel construit pour vous une maison d'habitation (au plus deux logements) en vous fournissant le plan : c'est le cas habituel quand on passe par un constructeur de maisons.
Il existe aussi une version « sans fourniture de plan », obligatoire lorsque l'entreprise réalise au moins le gros œuvre, la mise hors d'eau et la mise hors d'air sur un plan que vous apportez. À l'inverse, un contrat de maîtrise d'œuvre ou des marchés signés séparément avec des artisans n'offrent pas les mêmes garanties.
Les garanties apportées par le CCMI
| Garantie | Ce qu’elle couvre | Qui la souscrit |
|---|---|---|
| Garantie de livraison à prix et délais convenus | Si le constructeur fait défaut, le garant (banque ou assureur) finance l'achèvement de la maison au prix convenu et prend en charge les pénalités de retard. | Le constructeur, obligatoirement |
| Garantie de remboursement d’acompte | Vous rembourse les sommes versées avant l'ouverture du chantier si le contrat n'aboutit pas (conditions suspensives non réalisées, chantier non ouvert à la date prévue…). | Le constructeur, si un acompte est demandé |
| Assurance dommages-ouvrage | Préfinance rapidement les réparations des désordres relevant de la garantie décennale, sans attendre de décision de justice. | Vous (maître d’ouvrage), souvent via le constructeur |
| Garantie de parfait achèvement | Réparation de tous les désordres signalés à la réception ou dans l'année qui suit. | Le constructeur (1 an) |
| Garantie biennale de bon fonctionnement | Équipements dissociables du bâti : volets, robinetterie, radiateurs… | Le constructeur (2 ans) |
| Garantie décennale | Désordres qui compromettent la solidité de la maison ou la rendent impropre à sa destination. | Le constructeur, assuré obligatoirement (10 ans) |
Exigez les attestations : garantie de livraison (nom du garant) et assurance décennale du constructeur doivent être annexées au contrat. Un contrat sans garantie de livraison n'est pas un CCMI conforme.
La notice descriptive et les travaux à votre charge
La notice descriptive détaille tous les travaux et équipements prévus : fondations, murs, isolation, menuiseries, chauffage, revêtements… C'est elle qui permet de comparer deux offres qui affichent le même prix.
Les travaux que vous gardez à votre charge (peinture, sols, raccordements, aménagements extérieurs…) doivent être décrits et chiffrés par le constructeur, et vous devez accepter leur coût par une mention écrite de votre main. Ce chiffrage s'ajoute au prix de la maison : c'est là que se cachent la plupart des mauvaises surprises.
Le prix et l’échéancier des paiements
Le prix est global et forfaitaire. Il ne peut être révisé que si le contrat le prévoit expressément, selon l'indice BT01 et des modalités strictement encadrées. Privilégiez un prix ferme et définitif, et faites-vous expliquer la formule de révision si elle existe.
Les appels de fonds sont plafonnés par la loi en fonction de l'avancement du chantier (pourcentages cumulés maximum du prix, lorsque le constructeur dispose d'une garantie de remboursement) :
| Étape du chantier | Montant cumulé maximum |
|---|---|
| Ouverture du chantier | 15 % |
| Achèvement des fondations | 25 % |
| Achèvement des murs | 40 % |
| Mise hors d’eau (toiture) | 60 % |
| Achèvement des cloisons et mise hors d’air | 75 % |
| Achèvement des travaux d’équipement, plomberie, menuiserie et chauffage | 95 % |
| Réception sans réserve (ou levée des réserves) | 100 % |
Un constructeur qui demande plus que ces plafonds, ou des paiements sans lien avec l'avancement réel, doit vous alerter.
Conditions suspensives et délai de rétractation
- Le contrat peut prévoir des conditions suspensives : obtention du permis de construire, du prêt, de l'assurance dommages-ouvrage, de la garantie de livraison, achat du terrain. Si l'une n'est pas réalisée, vous récupérez les sommes versées.
- Vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours à compter de la réception du contrat signé (remis en main propre ou par lettre recommandée).
- Le contrat doit indiquer la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution et les pénalités de retard (au minimum 1/3000e du prix par jour de retard).
La réception de la maison
La réception marque la fin du chantier et le point de départ des garanties. Elle peut être prononcée avec ou sans réserves. Si vous n'êtes pas assisté par un professionnel lors de la réception, vous disposez de 8 jours pour signaler par lettre recommandée les défauts apparents que vous n'auriez pas vus.
Le solde de 5 % peut être consigné en cas de réserves, jusqu'à leur levée. Se faire accompagner à la réception est souvent un très bon investissement.
Les points à vérifier avant de signer
- Le nom du garant de livraison et l'attestation d'assurance décennale du constructeur
- Une notice descriptive précise : marques, gammes, épaisseurs d'isolant, mode de chauffage
- La liste chiffrée des travaux restant à votre charge
- Le prix : ferme ou révisable, et selon quelle formule
- Les dates d'ouverture du chantier et de livraison, et les pénalités de retard
- L'adaptation au sol : étude de sol réalisée ou non, fondations prévues, éventuels surcoûts
- L'échéancier des paiements, conforme aux plafonds légaux
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Questions fréquentes
Le CCMI est-il obligatoire ?
Oui, dès qu'un professionnel construit une maison individuelle pour vous en fournissant le plan, ou qu'il réalise au moins le gros œuvre, le hors d'eau et le hors d'air sur votre plan. Le contourner prive le client de garanties essentielles, notamment la garantie de livraison.
Quelle est la différence entre garantie de livraison et garantie décennale ?
La garantie de livraison protège pendant le chantier : si le constructeur fait défaut, la maison est terminée au prix et dans les délais convenus. La garantie décennale protège après la réception, pendant 10 ans, contre les désordres graves.
Qui doit souscrire l’assurance dommages-ouvrage ?
C'est une obligation du maître d'ouvrage, c'est-à-dire vous. En pratique, beaucoup de constructeurs la proposent dans leur offre : vérifiez qu'elle est bien incluse et chiffrée.
Le prix d’un CCMI peut-il augmenter ?
Seulement si le contrat prévoit une clause de révision, selon l'indice BT01 et des modalités encadrées par la loi, ou si vous demandez des modifications. D'où l'intérêt de bien lire la clause de prix et la liste des travaux à votre charge.
Pouvez-vous relire mon CCMI avant signature ?
Oui, c'est au cœur de notre accompagnement : nous analysons la notice descriptive, les garanties et les travaux à votre charge, et comparons avec d'autres offres. C'est gratuit pour les particuliers.